本报记者 孙莹

  律师支招房主反败为胜

  一处无法过户的央产房屋，让一份不能撤销的买卖合同拴得死死的。房主卖也不是，要也要不回来。僵持不下之时，律师的智慧还原真相，也讨回了一份公理。

  二手央产房遭遇买卖难题

  “米律师，我房子卖不成，还被人强占了！”说这话的刘老师为了一起房屋买卖纠纷愁得心力交瘁，米良渝律师成了她最后的救命稻草。

  刘老师是事业单位的公务员，名下有一套位于市中心的两居室住房想卖掉。在房屋中介的撮合下，买房人陈兴宇夫妇相中了刘老师的房子，很快谈好了价钱：100万元。

  2008年10月，买卖双方和房屋中介签订了二手房买卖合同。陈兴宇当天就支付了8万元订金，还向房屋中介交了3万元的中介费。没承想，在合同签订后，买卖双方才得知刘老师的这套央产房并没有办理房屋备案登记。

  按照有关规定，央产房必须要在中央和国家机关住房交易中心登记。但刘老师的这套房子是上级单位通过刘老师所在单位买卖的，两单位之间对办理备案登记相互推诿，而刘老师作为住房个人，更没有资格去办备案登记手续。

  买卖双方联手讨要中介费

  因为没有办理登记手续，刘老师的房子不能过户。眼看二手房交易无法进行下去，买卖双方都将矛头对准房屋中介。认为中介在双方交易前没有核实清楚房屋情况，就为了赚取中介费，草草签订买卖合同。中介公司不承认自己有过错，更不同意退还中介费。

  刘老师告诉米律师，当时她和买房人陈兴宇都知道房子没法交易了，也同意终止交易。但双方解除了合同，3万元中介费肯定也打水漂了。如果能找个理由撤销合同，交易自始无效，中介就应该退还费用。

  本着要回中介费这个目标，刘老师和陈兴宇夫妇达成“攻守联盟”。刘老师将中介公司和陈兴宇一同告上法庭，以重大误解为由，要求撤销二手房买卖合同。在法庭上，陈兴宇也同意不再履行合同。

  但是，法院两审，刘老师都败诉了。法院认为，刘老师作为卖房一方应当知道房屋性质。在签订合同时，她也保证所售房屋符合上市条件及法律规定，由此足以确定各方在签订合同时对房屋性质不存在重大误解。刘老师以重大误解为由要求撤销合同，缺乏法律依据。

  买卖不成改租赁留下祸根

  买卖合同撤销不了，但确实也办不了过户手续。陈兴宇与刘老师合计，既然不能买卖，我们签个租赁合同吧。一来解决刘老师房屋长期空置的问题，二来也解决陈兴宇一家住房紧张的燃眉之急。双方一拍即合，这租赁合同就签了。而且一签就是一年，一住也是一年。按理说，这么租着，也是个万全之策。然而，北京房价在这一年中翻着跟头似的疯涨，让双方最终反目。

  租赁合同到期了，陈兴宇一反常态，不再交纳房租了。刘老师去催要，对方说：“这房子早就卖给我了，今后不会再交租金，继续履行合同。”

  刘老师真急了，房子没法过户，她拿不到一分房款，陈兴宇一家还反悔不认租约。“陈兴宇和我儿子是同龄人，我当初看他们小两口在北京漂着不容易，才把房租给他们。甚至有时真的拿他们当自家人看待，尽量解决他们的困难。怎么一见房价涨了，就这样颠倒黑白呢？”

  米律师听了刘老师的介绍，觉得案子有些棘手。刘老师已提起过撤销合同之诉，被法院判决败诉。再想针对合同起诉恐怕不会被受理了。

  起诉腾房只为当被告

  米良渝律师认为，一套房子就这么在买卖双方之间僵持着永远解决不了问题。眼下的当务之急是推动这个买卖纠纷的解决进程。米律师的第一步棋是让刘老师再次起诉，虽然不能再要房子，但毕竟房子还登记在刘老师名下，房屋租赁合同期限已满，陈兴宇又不再交房租，至少可以要求陈兴宇一家腾房。

  一看刘老师起诉自己，陈兴宇也不甘示弱，索性也将刘老师另行起诉，要求继续履行原来的房屋买卖合同。这正中了米律师对案件诉讼方案的设计部署。

  此前法院判决不支持撤销合同的诉讼结果看似对刘老师很不利。站在陈兴宇一方来理解，没有撤销就说明合同还有效，刘老师应该履行合同，尽快办理房屋上市、买卖所需要的手续。如果不卖房就应该承担相应的违约责任。

  陈兴宇的要求看似很合情，也很合理。但是，在接手案件并查阅了全部诉讼材料时，最初那场撤销权官司中的三个细节问题就引起了米律师的注意，也使她有信心让刘老师提起腾房诉讼。

  律师逆转僵持房产纠纷

  米律师发现，首先，刘老师在诉讼前就已经退还给陈兴宇8万元订金，陈兴宇也出具了收到退还订金的收条。

  其二，刘老师和陈兴宇专门在律师的见证下达成了一个谈话笔录。陈兴宇书面表示，退还钱款，不再履行房屋买卖合同。

  第三，米律师调取了法院在审理撤销权诉讼的庭审笔录。在庭审笔录中，陈兴宇也明确表示过，谁收了他的钱谁退回来。刘老师收取的订金已经退还，中介公司也应当将中介费退还，同意刘老师要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求。

  米律师将这些材料组成相互印证的核心证据，向法院提交。在法庭上，陈兴宇坚持自己的观点，以合同未被撤销为由要求继续履行，并指责刘老师看到房价涨了就不愿卖房。而米律师则反驳说，当初陈兴宇支付8万元钱，是为了给买卖合同的履行提供担保，其性质应为履约订金。既然已将订金退回，就表明双方不再继续履行合同的意思表示非常明确。而且，陈兴宇也在法庭上公开认可过不再履行原合同。因此房屋买卖合同已被解除。

  最终，米良渝律师的观点得到了法院的支持。法院认为，买卖双方协商一致可以解除合同。在得知房屋不具备上市条件，不能过户时，刘老师和陈兴宇曾协商一致，退还钱款，互不追究责任。考虑双方的退款行为、谈话记录及开庭笔录，可以认定双方的房屋买卖合同已经解除，驳回了陈兴宇的全部诉讼请求。

  米律师拿着胜诉的判决，对记者说：“一个看似普通的二手房买卖合同，却交织着买卖、租赁、合同解除与撤销的错综复杂的法律关系。这个案子提醒我们二手房交易的双方，对准备交易的房屋状况一定要做到心中有数。其次，在合同履行过程中，任何具有法律效力的意思表示，将对你产生约束力，一定谨慎为之。”

  （为保护当事人隐私，文中时间、地点、人名均作了技术处理，如有雷同，纯属巧合） J001

  北京市国联律师事务所合伙人律师。北京市律师协会婚姻与家庭法律专业委员会副主任，曾任北京市律师协会公司法委员会委员。这位从法国留学归国的女律师，获马赛三大欧盟商法硕士学位，经历13年的律师执业生涯，潜心致力于婚姻家庭、房地产、公司法案件的研究和代理。

  法规学习

  合同解除与合同撤销的区别

  合同解除与合同撤销，虽然都是合同消灭，但两者并不相同。

  1.从发生原因来看，合同撤销权的发生一般是基于法律的规定。而合同解除权的发生，既有法律的规定，又有当事人的约定。

  2.从适用范围来看，合同的解除主要适用于合同关系；而合同的撤销不仅可以适用于合同，对于有瑕疵的意思表示，不管其是否已成立为合同，均可予以撤销。

  3.从合同关系的消灭来看，合同的撤销必须由撤销权人提出，由仲裁机构或人民法院确认；而合同的解除则可以通过当事人协商或一方行使解除权而达到目的，不必经过裁决。

  4.从发生的效力看，合同的撤销都有溯及力，被撤销的合同自始没有法律约束力；而合同的解除要根据合同的履行情况和合同的性质及当事人的意愿来决定合同被解除后是否具有溯及力。

  孙莹 文并图 J001